从闲置老仓库变身潮流运动场馆、从老牌服装市场转型为青年文化地标……中国证券报记者近日走访北京多个城市更新项目看到，曾经闲置废弃的厂区、萧条的传统商圈，依靠精准的业态定位和前置运营思维，走出了一条低投入、高回报、可持续的存量盘活路径，为社会资本参与城市更新提供可复制样本。
随着《城市更新“十五五”规划》《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》等政策的出台，城市更新正成为扩大有效投资、激活消费需求的重要抓手，一条万亿元级的投资赛道正徐徐铺开。
向存量要增量
近日，记者走进北京市朝阳区威克多·大屯动力厂，只见十余块羽毛球场地渐次排开，市民挥拍跳跃、活力满满。很难想象，这片运动空间的前身是一处长期闲置的储煤仓库。
盘活“老资产”、激活新需求的关键是什么？记者在采访中了解到，核心是找准区域消费缺口，让存量空间适配群众真实需求。
“我们在前期调研过程中发现，大屯动力厂周边的大型体育场馆不适合附近居民日常使用，低端场馆体验差，再考虑到这片老仓库的空间优势，契合羽毛球、攀岩等运动需要高空间的特点，最终确定将这里改造为体育活动场。”北京建工城市运营管理有限责任公司大屯动力厂项目负责人张扬在接受记者采访时说。
找准客群和需求，可以让更新改造过程更注重微改造、精提升，而不是大拆大建。在大屯动力厂内，场馆内的老窗花、老墙砖、老钢梁等时代印记清晰可见。“除了必要的粉刷和新换玻璃窗外，我们保留了场馆原有工业痕迹，尽力降低结构改造成本，把投资改造资金大多用在了‘看不见的地方’，比如结构加固、消防系统、水电设施、暖通空调等基础改造。”他说。
首创集团旗下沉浸式ACG主题商场“BOM嘻番里”同样探索出运营前置的更新路径。“项目原址为五道口服装批发市场，我们在改造前先锁定周边高校的‘Z世代’客群，再围绕消费偏好做轻量化改造，补齐消防、机电短板。”北京首创郎园文化发展有限公司BOM嘻番里项目负责人古丹丹说。
“存量更新为各类消费业态提供了前期投入更可控、风险更小的落地空间，既能撬动贴近群众的民生投资，也能孵化出吸引市民走出家门的新型公共互动场景，持续激活消费活力。”和君咨询城市更新研究中心业务合伙人蔡矛说。
构建复合收益体系
完成更新改造只是起点，如何通过持续运营激发项目活力，实现商业可持续，才是真正的考验。
在BOM嘻番里，消费者不仅可以逛潮玩与中古服饰铺，也可以在主题咖啡馆歇脚打卡；赶上市集活动，还能流连于文创摊主之间，挑选周边、参与手作工坊；喜欢聚会的消费者也能在这里约上好友开局桌游、电竞对战，或者看主题展映、小型舞台演出……
“单一租金模式很难支撑存量更新项目长期运营。”古丹丹分析，BOM嘻番里的长效造血逻辑，就是从“空间出租方”转向“内容与产业服务商”，构建了一套“基础租金+流水分成+自营业务+内容服务+产业配套”的复合收益体系。
数据显示，依托高频的主题策展、赛事、创作者活动，今年以来，BOM嘻番里以不到7000平方米的实际使用面积，撬动了客流230万人次，营业额近2亿元。
大屯动力厂同样依靠多业态组合分散经营风险。除了羽毛球外，还设置了乒乓球、篮球、攀岩、匹克球等运动场地，篮球场地还可以在空闲时转换为羽毛球场地，不仅可以匹配不同人群的运动需求，还能有效降低场地空置率。
客流数据印证了运营的有效。张扬介绍，大屯动力厂工作日日均客流量600至800人次，周末可达1000至1200人次。自开业以来，前三个月的收入已能覆盖当年运营成本。
中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，城市更新的长期价值需要将需求识别、改造建设、招商运营与持续使用形成完整闭环，真正从一次性工程建设转向以资源运营为核心的价值创造。
万亿级赛道投资空间广阔
今年以来，推进城市更新的政策信号十分明确。专家认为，随着《城市更新“十五五”规划》《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》等政策出台，城市更新领域有望释放巨大的投资空间。
“初步估算，‘十五五’时期城市更新项目数量约为30万个，预计总投资规模不低于15万亿元，年均投资在3万亿元以上。”中诚信国际研究院院长袁海霞说。
住房和城乡建设部城市管理监督局局长张强此前介绍，“十五五”时期，将实施1500个老旧街区厂区改造提升，积极推动导入新产业新业态，通过存量资源的盘活利用，为城市发展注入新动能。
巨大的市场空间，吸引各类市场主体加速入局，越来越多企业把城市更新作为业务转型升级、开辟第二增长曲线的赛道。张扬说：“大屯动力厂这个体育综合体项目的价值，早已超越单体场馆的盈亏本身。这是我们企业首个完全自主投资、自主策划、自主运营的体育商业综合体，为后续更多自营项目积累了可复制、可迭代的经验。”
上海易居房地产研究院常务副院长崔霁表示，随着财税激励、技术标准、产权机制等配套规则的不断完善，老旧街区厂区改造将由政策支持转向制度驱动与市场驱动并重，成为建设宜居、韧性、智慧城市，推动城市高质量发展的重要支撑。
一个个鲜活样本的实践证明，城市存量空间不是发展包袱，而是蕴藏巨大潜力的消费场景。伴随政策体系的日趋完备和商业模式的持续成熟，城市更新将持续引导资本投向民生内需领域，培育新消费、孵化新产业，为经济高质量发展注入源源不断的动力。
（文章来源：中国证券报）
